Arrendamiento

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

Son obligaciones del arrendador mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento y realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

Son obligaciones del arrendatario:

• Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
• Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
• Pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
• Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
• Permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
• Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
• No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
• No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
• No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
• Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
• Cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. En los demás casos, los gastos de conservación y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.

El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada. El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años. Todo plazo o prórroga que exceda éste término se entiende reducido a este plazo.

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador. Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

El contrato de arrendamiento puede resolverse:

• Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
• En los casos previstos en el párrafo anterior, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
• Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
• Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
• Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:

• Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.
• Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
• Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
• En caso de expropiación.
• Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no harán uso del bien.

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

• Si el arrendamiento estuviese inscrito el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
• Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. Excepcionalmente el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
• Tratándose de bienes muebles el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:

• De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.
• De los daños y perjuicios correspondientes.
• De que un tercero se introduzca en él.

En los contratos de arrendamiento con firmas legalizadas ante Notario Público es posible incluir una cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del inmueble en los casos de resolución por conclusión del alquiler o de resolución por falta de pago.