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En los casos de enajenación de inmuebles a un precio superior a 35 Unidades Impositivas Tributarias (S/.129,500.00) y cuando la venta se encuentre gravada con el Impuesto General a las Ventas, a partir del 01.02.13, el(los) adquirente(s) deben exhibir al Notario el comprobante de haber efectuado un depósito equivalente al 4% del importe de cada pago en una cuenta del vendedor en el Banco de la Nación.
A estos efectos se entiende por:
Venta: todo acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, independientemente de la designación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones pactadas por las partes. Incluye las operaciones sujetas a condición suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien, así como las arras, depósito o garantías.
Venta gravada con Impuesto General a las Ventas: la primera que realiza el constructor del inmueble, la posterior que realicen empresas vinculadas con éste, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo, salvo que se demuestre que el precio de la venta realizada sea igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.
También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas.
Empresas vinculadas económicamente: (i) cuando una empresa posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de una tercera. (ii) cuando más del 30% del capital de dos o más empresas pertenezca a una misma persona, directa o indirectamente. (iii) en cualquiera de estos casos, cuando este porcentaje del capital pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad. (iv) el capital de dos o más empresas pertenezca en más del 30% a socios comunes.
Constructor: cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por él o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para él. Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.
Cuenta del vendedor en el Banco de la Nación: aquella que por mandato legal los proveedores de ciertos bienes o servicios deben mantener obligatoriamente en esta entidad para que le sean depositadas sumas de dinero detraídas del importe de sus facturas giradas y que su titular sólo puede emplear para el pago de deudas tributarias.
Depósito del 4%: importe que los adquirentes de inmuebles deben retener y depositar en la cuenta del Banco de la Nación del vendedor sólo en los casos en que se emitan a su favor comprobantes de pago que permitan ejercer el derecho a crédito fiscal o sustentar gasto o costo para efectos tributarios (facturas).
Cuando al adquirente del inmueble reciba boleta de venta la obligación de detraer el 4% y depositarlo en la cuenta del vendedor en el Banco de la Nación es de cargo de éste.
Si con ocasión de la firma de la respectiva escritura pública no se exhibe el comprobante de haber depositado en la cuenta del Banco de la Nación del vendedor el importe correspondiente, el Notario reporta esta circunstancia a SUNAT al mes siguiente.
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